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入手深圳城更項(xiàng)目 奧園"五保"路徑曝光
日期:2021-12-22

      12月21日,深圳市輝勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“輝勝開發(fā)”)確認(rèn)成為深圳南山區(qū)南玻工業(yè)大廈(下稱“南玻”)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體的消息不脛而走。

  深圳蛇口,改革開放第一窗口,經(jīng)濟(jì)特區(qū)從這里起步,在改革開放40多年中一直具有標(biāo)志意義。南玻工業(yè)大廈城市更新項(xiàng)目位于南山區(qū)招商街道,地處深圳市連接港澳地區(qū)的紐帶——前海蛇口自貿(mào)片區(qū)。

  企查查股權(quán)穿透顯示,輝勝開發(fā)為中國奧園(3883.HK)旗下公司。早在2016年奧園布局深圳以來,先后打造了奧園翡翠東灣、奧園峯薈等標(biāo)桿項(xiàng)目,持續(xù)加碼深圳市場(chǎng)。截至目前,奧園在深圳已有接近10個(gè)城市更新項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)觀察,在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)尤其是民企普遍陷入困境的當(dāng)下,正式成為深圳“南玻”城更項(xiàng)目,可能是這家深耕大灣區(qū)四小龍的千億房企奧園近期來難得的重大實(shí)質(zhì)利好。

  一方面,全行業(yè)普遍陷入境外評(píng)級(jí)下調(diào)引發(fā)的流動(dòng)性資金困境,奧園也未能幸免。尤其是11月以來奧園擔(dān)保的近60億元理財(cái)產(chǎn)品因個(gè)別項(xiàng)目未能達(dá)成展期,形成部分違約再導(dǎo)致擠兌,一時(shí)間負(fù)面消息“滿天飛”。

  另一方面,包括奧園董事會(huì)主席、總裁、以及眾高管、區(qū)域總公開表示“絕不躺平”,公司主動(dòng)優(yōu)化組織架構(gòu)、引入戰(zhàn)略投資者的消息也時(shí)有所聞,但在沒有明確官宣前,外界主要是通過了解奧園“五保”(保交付、保兌付、保銷售、保運(yùn)營、保穩(wěn)定)中的“保交付”來了解公司。

  基于此,趕在2021年底前,奧園旗下公司被深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局確認(rèn)為南玻城更實(shí)施主體,信號(hào)意義就尤其重大。

  首先,這是奧園近期再一次被官方肯定。此前的一次,據(jù)人民日?qǐng)?bào)消息,廣東省住建主管部門曾為奧園定性,廣東遭遇流動(dòng)性困境的房企,每家情況也并不相同。類似奧園這樣,遭遇的是海外評(píng)級(jí)被頻頻下調(diào)后觸發(fā)的債務(wù)擠兌困難,企業(yè)本身經(jīng)營比較正常。而奧園也被寄望能成為困境中走出來的房企典范。

  而且,相較于之前官方表態(tài),此次奧園入手深圳前海蛇口核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、周邊售價(jià)每平方米10萬元許,是從實(shí)際運(yùn)營層面印證奧園“運(yùn)營正常”,比媒體層面的表態(tài)更具說服力。

  其次,雖然近期從央行、銀保監(jiān)會(huì)到地方,政策層面暖風(fēng)勁吹,但奧園怎樣在流動(dòng)性困境中脫身其實(shí)一直不明朗。而是次南玻項(xiàng)目,奧園的“脫困”路徑初步浮現(xiàn)。

  “保交付”是大局,是修復(fù)公司因流動(dòng)性困境引發(fā)的品牌聲譽(yù)受損的最佳方式,是公司回流銀行監(jiān)管專項(xiàng)賬戶資金的關(guān)鍵;2021年前11個(gè)月,奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計(jì)交付70余項(xiàng)目,交付面積超500萬平方米,同比增長45%。12月,奧園旗下梅州、珠海、江門等多個(gè)城市數(shù)十個(gè)項(xiàng)目亦將陸續(xù)交付。

  “保兌付”是履行“絕不躺平”承諾,通過專業(yè)機(jī)構(gòu)、理財(cái)產(chǎn)品銷售公司穩(wěn)定投資人情緒,為公司資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)爭(zhēng)取時(shí)間;12月以來,陸續(xù)有奧園理財(cái)產(chǎn)品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息,并有報(bào)道指稱奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交。

  “保銷售”是積極因應(yīng)行業(yè)困境、努力“自救”。按照廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2021年前11月廣東省商品房銷售價(jià)漲量縮,奧園前11月錄得1157.8億元銷售額、同比增長2%殊為不易,銷售鼓勁絕不可泄。

  “保運(yùn)營”涉及眾多,包括穩(wěn)定核心管理團(tuán)隊(duì)、精兵簡(jiǎn)政實(shí)施扁平化管理、鼓勵(lì)賦能一線提升管理能效等調(diào)整,更包括正常推進(jìn)“南玻”等優(yōu)質(zhì)城更項(xiàng)目,為2022年發(fā)展蓄力。

  “保穩(wěn)定”則就是一句話——尋找核心戰(zhàn)略投資者。奧園作為大灣區(qū)“四小龍”、穩(wěn)居國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng),城市更新10強(qiáng),截至2021年11月,奧園土儲(chǔ)中未售面積逾2900萬平方米,未售貨值約3050億元,另有一批大灣區(qū)舊改項(xiàng)目估算總貨值超6000億元。但要度過眼前的困境,活下去是第一位的,在市場(chǎng)回歸正常,業(yè)務(wù)利潤釋放之前,奧園最好能像保利、粵海、萬科那樣有個(gè)“靠山”,才方便在行業(yè)整體過冬和“節(jié)衣縮食”中度過劫波,迎來此輪行業(yè)洗牌的春天。

  從這個(gè)角度來看,奧園“五保”“回血”圖存的過程,很可能也是此輪民營房企整體過冬的突圍樣本,給奧園以時(shí)間和信心,而不僅是指責(zé)和逼債,可能是社會(huì)、銀行、投資人、買房者和企業(yè)等多方共贏的上策之選。(來源:中國房地產(chǎn)報(bào))