奧園半年報(bào)發(fā)布后 多家投行投下贊成票
日期：2021-09-04
若想要從財(cái)報(bào)里看一家房企未來（下半場）的樣子，就當(dāng)下而言，中國奧園應(yīng)該是畫像清晰度比較高的房企之一了。這是我看完奧園2021年半年報(bào)后，最直觀的感受。
顯然，投行也基本持相同看法。自奧園發(fā)布2021年中期業(yè)績后，日前獲20家中外資機(jī)構(gòu)發(fā)表更新研報(bào)，多家大行對奧園業(yè)績穩(wěn)中有升，及可持續(xù)發(fā)展前景給予認(rèn)可。同時(shí)多家投行機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著中國奧園城市更新加速轉(zhuǎn)化，未來將進(jìn)入利潤釋放期。
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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這兩三年的調(diào)整，走到今天，其實(shí)很多變化已經(jīng)成了高度確定性的事，比如：1、行業(yè)加速進(jìn)入下半場，游戲規(guī)則徹底改變；2、高周轉(zhuǎn)不再，高杠桿成了負(fù)擔(dān)，房企間的較量從比誰走的快，到比誰走的穩(wěn)；3、單一式住宅開發(fā)成死胡同，“不動產(chǎn)+運(yùn)營”才是王道；4、行情分化，大城市及大都市圈才有詩和遠(yuǎn)方；5、城市由外展進(jìn)入內(nèi)涵式發(fā)展，城市更新成香餑餑。
當(dāng)然，對于這些變化，躬身入局的房企們看得更清楚、認(rèn)識得也更為深刻，如今大家都在努力改變自己，對自己革命：從業(yè)務(wù)到組織，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)到發(fā)展方向，全面重構(gòu)。但是，也有很多仍不確定乃至模糊的事，比如下半場的路上，大家都走到哪一步了？畢竟各家采取的策略不一、調(diào)整的力度不一、邁的步調(diào)也不一。注定是有的前、有的后，有的清晰、有的模糊。
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先通過2021年半年報(bào)幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，看看奧園現(xiàn)在的樣子。合同銷售額675.8億元，同比增長33%；營收325億元，同比增長15%；核心凈利潤29億元，核心凈利潤率：8.8%；現(xiàn)金回款率87%；從行業(yè)視角看，上半年奧園的表現(xiàn)屬于中等偏上。再看杠桿和負(fù)債端，在手總現(xiàn)金683.2億元，還是比較充足的；總有息負(fù)債1113億元，較于2020年底減少36億；凈負(fù)債率80.7%，較于2020年底減少2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.3倍，也很健康；剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，與2020年底比，基本持平。所以，若用一個(gè)字概括奧園現(xiàn)在的樣子就是“穩(wěn)”：左手穩(wěn)住了負(fù)債和杠桿，右手穩(wěn)住了業(yè)績和增長。
而這些數(shù)據(jù)，則較為清晰地刻畫出了奧園未來的樣子。截至2021年6月30日，奧園總貨值為1.35萬億，其中確權(quán)土儲貨值5939億元，城市更新貨值7543億元。
看出關(guān)鍵信息了沒？奧園的城更貨值超過了現(xiàn)有確權(quán)貨值，相當(dāng)于后者的1.3倍。論規(guī)模，奧園的城更貨值并不是行業(yè)內(nèi)最多的一家，但論貨值結(jié)構(gòu)，奧園卻可能第二家在總盤子中，來自城更的蛋糕，超過一半的房企。這是一個(gè)非比尋常的信號。
如前述所言，城市更新是下半場的香餑餑，是房企們必然爭搶的主賽道之一。當(dāng)其他房企還在磨刀霍霍的時(shí)候，奧園早已重倉；當(dāng)公開市場的好地越來少、越來越難拿、越來越貴的時(shí)候，面對“房企靠什么持續(xù)發(fā)展”的靈魂之問，奧園已用行動明確地給出了答案。當(dāng)然，相當(dāng)于舊改大盤子里的貨值總量，市場更為關(guān)注奧園能攬到碗里、吃到嘴里的量。對此，奧園也給出了較為明確的數(shù)據(jù)指引。上半年，奧園城更板塊已轉(zhuǎn)化可售貨值135億元，全年有400億，和去年持平。
野村證券、美銀證券、瑞士銀行、瑞士信貸銀行、華泰證券等認(rèn)為，奧園的城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021至2024年轉(zhuǎn)化可售貨值約人民幣2420億元，相當(dāng)于奧園已有城改貨值的三分之一。著實(shí)不低！這既體現(xiàn)了奧園的舊改能力，打小也大大增強(qiáng)了奧園未來業(yè)績增長的確定性。
華泰證券預(yù)計(jì)，奧園在 2021-2023 年期間的銷售年復(fù)合增長率約為18%。興業(yè)證券研報(bào)顯示，公司全年可售貨值為2200億元，下半年占比61%，相對應(yīng)去化達(dá)率到61%，即可完成全年目標(biāo)。
值得一提的是，廣州奧園恒基學(xué)苑壹號，及珠海奧園學(xué)苑壹號兩個(gè)標(biāo)桿舊改項(xiàng)目也即將開售，將支持全年銷售達(dá)標(biāo)。以廣州奧園恒基學(xué)苑壹號為例，作為今年奧園城更的重點(diǎn)項(xiàng)目，一問世便成了廣州樓市的當(dāng)紅炸子雞。從區(qū)位上看，其與廣州大學(xué)城一江之隔的國際創(chuàng)新城板塊，是廣州主城最后一處“城軸和江軸”交匯板塊，廣州第三中軸正在這里崛起，也是未來廣州的城市新風(fēng)口。據(jù)悉，項(xiàng)目還配有約12萬平的濱江公園，及約3萬方的藝術(shù)商業(yè)綜合體。
算上城市更新后，奧園地產(chǎn)主業(yè)的市場結(jié)構(gòu)也發(fā)生了質(zhì)的變化，核心一二線城市占比達(dá)84%，占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。此外，奧園城更貨值99%是在粵港澳大灣區(qū)。到這里，一副關(guān)于奧園未來的清晰畫像也就是出來了：一家深耕大灣區(qū)、精于城更、增長穩(wěn)健、盈利較強(qiáng)（城更利潤率高）的千億房企。?當(dāng)然，這只是奧園未來畫像的一半。
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另一半畫像，要從奧園針對下半場設(shè)計(jì)的發(fā)展驅(qū)動模式中去尋找。如開頭所言，“不動產(chǎn)開發(fā)+運(yùn)營”是房企行走下半場的王道。但如何圍繞這“第一性原理”設(shè)計(jì)適合自己的發(fā)展模式，各家房企的具體實(shí)踐、選擇路線都是不同的。在奧園設(shè)計(jì)的模式里“不動產(chǎn)開發(fā)+”對應(yīng)著“幸福人居”，具體包括城市更新、住宅、商業(yè)及國際地產(chǎn)開發(fā)。其中，從未來視角看，城市更新又是奧園“幸福人居”引擎中的核心驅(qū)動器。“運(yùn)營”對應(yīng)著“悅康生活”，具體包括：醫(yī)美、大健康、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、科技、文旅等。其中，醫(yī)美、商業(yè)和物業(yè)運(yùn)營等又是奧園“悅康生活”引擎中的核心驅(qū)動器。
那么，如何理解奧園的這一設(shè)計(jì)，及它們之間的關(guān)系呢？七個(gè)字：雙引擎混動發(fā)展！
所謂“雙引擎”，是因不管屬于不動產(chǎn)開發(fā)板塊的城市更新、商業(yè)地產(chǎn)，還是屬于運(yùn)營板塊的醫(yī)美、大健康、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理，都是當(dāng)下公認(rèn)的、極具想象空間的賽道。二者均能獨(dú)立驅(qū)動奧園在下半場的發(fā)展。比如不動產(chǎn)開發(fā)板塊的城市更新：從需求看，居民主要訴求已從“有的住”到“住的好”；從發(fā)展看，城市空間飽和，建設(shè)重心從攤大餅式造新城，轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式的主城區(qū)改造；從政策看，城更已上升為國家戰(zhàn)略。此外，市場空間極其廣闊，有數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求達(dá)到30億平方米，占總體住房需求的 34.4%?？梢姡瑹o論哪個(gè)方面都在支撐著城更，成為下半場的超級風(fēng)口。
再比如運(yùn)營板塊的醫(yī)美大健康、商業(yè)運(yùn)營，隨著內(nèi)需時(shí)代來臨，及國人日益增長的物質(zhì)文化生活需求，上述賽道的市場風(fēng)口也都極其強(qiáng)勁。值得一提的是，奧園在醫(yī)美、大健康、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理等運(yùn)營板塊的布局，并非還處于育苗階段，其相關(guān)業(yè)務(wù)在市場上，已相當(dāng)能打了，并已登陸資本市場。如醫(yī)美賽道的奧園美谷（000615.SZ）、物業(yè)及大健康賽道的奧園健康（03662.HK）。
所謂“混動發(fā)展”是因二者之間可以相互賦能、協(xié)同發(fā)展，不僅可以產(chǎn)生1+1>N的化學(xué)反應(yīng)，也能強(qiáng)化奧園在下半場的競爭力。實(shí)際上，也確實(shí)是如此。比如醫(yī)美科技產(chǎn)業(yè)，協(xié)同賦能地產(chǎn)主業(yè)，孕育出了上海奧園美谷、奧園灣區(qū)智谷。文旅、特色產(chǎn)業(yè)賦能地產(chǎn)主業(yè)，孕育出了奧園英德巧克力王國……
一旦跑通、跑順，奧園這種由“不動產(chǎn)+運(yùn)營”而生成的復(fù)合型業(yè)務(wù)形態(tài)，未來只會越來越多。這就是未來奧園的另一半畫像！無論是下半場的發(fā)展邏輯，還是具體實(shí)踐，都是很清晰、明確的。
小結(jié)
當(dāng)下穩(wěn)當(dāng)，未來清晰！這就是從奧園2021年半年報(bào)里，我們看到的奧園關(guān)于當(dāng)下與未來的“兩幅畫像”。在不確定性的下半場，這種相對清晰的明確性，無疑是投行們最為關(guān)注和看重的?；蛟S這也是奧園2021年半年報(bào)的最大意義。（文章來源：花椒財(cái)經(jīng)）