5月18日，根據(jù)京漢股份的公告，中國(guó)奧園旗下控股公司對(duì)京漢股份的收購(gòu)塵埃落定——公司控股股東京漢控股集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)“京漢控股”)、實(shí)際控制人田漢與深圳奧園科星投資有限公司(下稱(chēng)“奧園科星”)簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，京漢控股將其持有的公司2.29億股無(wú)限售流通股(占公司總股本的29.3%)轉(zhuǎn)讓給奧園科星。而此前披露的數(shù)據(jù)是，京漢股份共計(jì)持有18個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米。
在直接拿地方面，今年前4個(gè)月，中國(guó)奧園拿地耗資91.5億元，而5月以來(lái)則加速在熱點(diǎn)城市的布局。業(yè)內(nèi)熟知的是，與銷(xiāo)售目標(biāo)依據(jù)60%的去化率審慎決定相比，中國(guó)奧園的拿地也有其紀(jì)律性，即拿地金額“不超過(guò)全年銷(xiāo)售額的三分之一”。
“多管齊下”是行業(yè)現(xiàn)象 強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)下，中國(guó)奧園無(wú)懼應(yīng)對(duì)？
今年以來(lái)，不少房企都在融資、擴(kuò)儲(chǔ)、并購(gòu)、銷(xiāo)售上“協(xié)同”加碼，多管齊下成了行業(yè)現(xiàn)象。
這個(gè)現(xiàn)象也不難解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)是強(qiáng)周期行業(yè)。對(duì)那些行有余力、資金充裕的房企（2019年報(bào)中國(guó)奧園的現(xiàn)金有680億）來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在實(shí)際上是瞄準(zhǔn)下一輪競(jìng)爭(zhēng)完善布局的好機(jī)會(huì)。而規(guī)模的提升，首先就會(huì)夯實(shí)房企在融資、拿地方面的優(yōu)勢(shì)。
這大概也是中國(guó)奧園接連被知名大行看重的核心邏輯。
在融資、土儲(chǔ)、周轉(zhuǎn)等房地產(chǎn)特色突出的核心運(yùn)營(yíng)層面，中國(guó)奧園的特點(diǎn)是足夠均衡，融資和土儲(chǔ)的“多元化”經(jīng)驗(yàn)非常豐富，能夠靈活、高效地運(yùn)籌手中的資源，把握行業(yè)機(jī)會(huì)。
1、就土儲(chǔ)而言，中國(guó)奧園上市以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)拿地面積占新增總面積比例達(dá)68%，收并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)豐富，可以說(shuō)是中國(guó)奧園區(qū)別于其他房企的一大特色。而疫情給房地產(chǎn)行業(yè)按下的暫停鍵，一方面看確實(shí)沖擊了房企的短期業(yè)績(jī)，但像中國(guó)奧園這樣的企業(yè)，是不是也意味著可以從并購(gòu)機(jī)會(huì)中找補(bǔ)回來(lái)？
中國(guó)奧園為什么擅長(zhǎng)并購(gòu)，業(yè)內(nèi)是這樣分析的，“其實(shí)有一大部份是老板厚道，合作之間也愉快，不少老板也給奧園介紹項(xiàng)目，有點(diǎn)像老帶新，而項(xiàng)目的老板一般都是在本地有資源、舊改、人際關(guān)系等等，一系列情況下，所以中國(guó)奧園較易獲取并購(gòu)項(xiàng)目合作”。
事實(shí)上，為了增厚土儲(chǔ)，中國(guó)奧園除了收購(gòu)京漢股份，還先后與山湖海集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)、偉業(yè)金控集團(tuán)等戰(zhàn)略合作，此外，舊改、文旅項(xiàng)目、綜合體、招拍掛，都是中國(guó)奧園的擴(kuò)儲(chǔ)手段。比如，2019年中國(guó)奧園的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)是并購(gòu)占到79%，舊改可轉(zhuǎn)化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴(kuò)儲(chǔ)手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲(chǔ)成本、質(zhì)量?jī)?yōu)化到更有優(yōu)勢(shì)的水平。
可以作為一大亮點(diǎn)來(lái)講的是，中國(guó)奧園在粵港澳大灣區(qū)擁有豐富的城市更新資源（在中國(guó)奧園的城市更新項(xiàng)目中占比89%），中短期可孵化項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，將在一至兩年實(shí)現(xiàn)部分/全部轉(zhuǎn)化。這會(huì)成為2020年中國(guó)奧園的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。
而從目前中國(guó)奧園的土儲(chǔ)來(lái)看，2019年擁有的土地儲(chǔ)備約4503萬(wàn)平方米，總貨值約4585億元，2019年新增的可售貨值約1861億元，盡管中國(guó)奧園的銷(xiāo)售速度很快，但未來(lái)2年發(fā)展需求是保障的，而在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)奧園可以圍繞聚焦主業(yè)做并購(gòu)這個(gè)思路，抓住并購(gòu)的時(shí)間窗口，加速補(bǔ)充土儲(chǔ)。
2、融資成本，如果和頭部房企比高低，貌似不是中國(guó)奧園這種千億銷(xiāo)售級(jí)別企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，但持續(xù)的優(yōu)化是看得見(jiàn)的。
2019年，中國(guó)奧園的融資成本為7.5%，處于行業(yè)中游水平。2020年2月中國(guó)奧園發(fā)行的人民幣25.4億元五年期5.5%境內(nèi)公司債、1.88億美元363天4.8%境外優(yōu)先票據(jù)，雙雙創(chuàng)下了融資成本的新低。尤其是后者，在2月份地產(chǎn)美元債遇冷的時(shí)候，中國(guó)奧園的融資利率實(shí)際上也低于同評(píng)級(jí)之下的利率水平，融資渠道可以說(shuō)非常暢通。
雖然融資成本這塊不是奧園的優(yōu)勢(shì)之一，但好在持續(xù)優(yōu)化，而且融資渠道暢通。而業(yè)內(nèi)認(rèn)為最主要還是周轉(zhuǎn)，如果融資成本高一點(diǎn)但周轉(zhuǎn)快的話，其實(shí)影響并不大。
中國(guó)奧園的周轉(zhuǎn)過(guò)去幾年確實(shí)是有進(jìn)步的，過(guò)去三年，中國(guó)奧園的“拿地——開(kāi)盤(pán)”周期逐年提速——2017年是8.8個(gè)月，2019年已經(jīng)縮短到7.5個(gè)月，從這個(gè)水平來(lái)看，已經(jīng)穩(wěn)居行業(yè)一線梯隊(duì)。好處是顯而易見(jiàn)的，能夠提升中國(guó)奧園的成本優(yōu)勢(shì)。
就當(dāng)下而言，房地產(chǎn)行業(yè)融資最困難的時(shí)候畢竟已經(jīng)過(guò)去了，伴隨著公司銷(xiāo)售規(guī)模的提升帶來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)和融資成本下行，中國(guó)奧園的負(fù)債結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化，是可以預(yù)見(jiàn)的。比如，今年一季度，中國(guó)奧園償還及續(xù)期了約人民幣96億元的短期借貸，這使得其負(fù)債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善——短期借貸占比降至33%。
行業(yè)困難的時(shí)候 拼的其實(shí)是過(guò)去的積累？
沒(méi)有十全十美的房企，現(xiàn)在的中國(guó)奧園實(shí)際上比較重視的是產(chǎn)品力提升。
從另一方面講，對(duì)這家公司以往的務(wù)實(shí)作風(fēng)、形成的特色和專(zhuān)長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)還是比較認(rèn)可的。
以并購(gòu)式拿地為例，看似是個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，但絕非雨露均沾。以往并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)，以及在并購(gòu)領(lǐng)域確立的聲譽(yù)，對(duì)于房企能否在這一輪并購(gòu)潮中有所斬獲，都是非常重要的。而這可能也正是中國(guó)奧園在這一輪并購(gòu)潮中的優(yōu)勢(shì)所在。
盡管并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)豐富，但中國(guó)奧園的近些年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，本質(zhì)上仍然是聚焦主業(yè)獲得的內(nèi)生性增長(zhǎng)，而不是像很多房企一樣盲目跨界。從凈利潤(rùn)率、毛利潤(rùn)率來(lái)看，中國(guó)奧園近幾年的業(yè)績(jī)非常穩(wěn)定，毛利潤(rùn)率穩(wěn)定在30%上下，凈利潤(rùn)率和核心凈利潤(rùn)率也均穩(wěn)定在10%上下。
有投資者持有中國(guó)奧園近7年，對(duì)其內(nèi)生增長(zhǎng)屬性非常認(rèn)可，“13年時(shí)間里只在2009年配了一次股，是為了買(mǎi)北京一個(gè)項(xiàng)目，最后北京項(xiàng)目銷(xiāo)售兩年完全退出，溢價(jià)10億，并把溢價(jià)10億一次性分紅出來(lái)。上市IPO集資+配股合共43.49億，股本從最當(dāng)初22億到現(xiàn)在27億。公司回購(gòu)了1.1億股本，老板也從最當(dāng)初42%股本股權(quán)，經(jīng)過(guò)不斷分紅增持，股本權(quán)益已達(dá)到54%。12年分紅也已把集資資金所得全數(shù)回饋股東……”
謀求增長(zhǎng)的方式有很多，但核心必須是聚焦的，房企未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)、分化，比拼的核心除了對(duì)節(jié)奏和形勢(shì)的把握，就是長(zhǎng)期聚焦帶來(lái)的從容和定力。